虧本也無悔,水泥森林中找尋一處“低密大境” | 獨立評房

日期:2019-03-14

地產圈有個很奇怪的現象,有些開發商會不計成本地去拿一塊地。往往一激動,就拍成了“地王”。

很多人不理解啊,為什么非要拿“地王”呢?

畢竟地王并不好當,多少雙眼睛盯著,還要承受著一個板塊“天花板之重”。

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其實做項目,底子很重要,位置、密度、板塊氣質等參數,有時從先天就決定了這會是一個什么樣的產品。

好地往往容易催生地王,道理再簡單不過:因為大家都想要。

對于一心一意想要呈現某種產品的開發商來說,有些地即使再貴也要拿。

最后拿下地王的房企,往往會更執念一些,或者,我們可以理解成這是一種產品情結的輸出。

不少房企進入杭州,總想在產品上有所突破。因為杭州這片市場,催生了不少名揚全國的精品。

產品主義,尤其是寄情山水的低密產品,會更累更痛苦。一邊是財務成本壓力,一邊又要造理想化的房子。

低密產品確實不好賣,銷售周期往往更長??突赫?,產品雖然稀缺,但總價也會比同地段產品更高一些,賣起來會比較吃力,并不是喜聞樂見的開發模式。

在這種矛盾中尋找突破口,不僅要足夠勇敢和自信,還要做好“虧本”的準備。

于是,拿好地很關鍵。

比如,來自廈門的國企——聯發在杭州拿了三宗地,容積率都很低。每宗地,都有著做成純低密社區的野心。

再良渚拿過一宗地王后,2017年9月27日,聯發又以20542元/平米的樓面價,再次刷新自己創造的良渚地王紀錄。

打造成和藏瓏玉墅一脈相承的低密產品——藏瓏大境。

藏瓏大境效果圖

被兩條良渚港水系“L”型包圍的藏瓏大境,這是最美好的居住形態。小區里是小景,鄰近小區有中景,小區旁又有良渚大片的山水共享。

整個盤清一色的低矮建筑形態:合院、疊院、平墅,最高的建筑也只有5層。

看多了林立高樓的城市天際線,像藏瓏大境這樣一片低矮的房子,頓覺疏朗。

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為什么聯發對低密產品有這么大的執念呢?

生活在城市里,密密麻麻的高樓,已經壓縮了太多我們和自然相處的空間。

有人如此評價我們現在的生活:水泥森林。

高樓林立的城市

超高層總給人一種壓抑感,無數窗戶如何火柴盒一般。任憑房子里面裝修得再豪華,也很難安放我們的靈魂。

想起了王家衛的電影《重慶森林》,講的就是鋼筋、水泥森林中平常人最普通、最無奈,也最真實的心態。

隨著城市的發展,高樓林立,讓人迷亂。影片中的重慶森林并不是我們想要的,我們需要的是真正的森林,是可以自由呼吸的森林。

電影《重慶森林》劇照

25年前,我們大約看不懂這樣的電影。彼時,我們的城市還小,我們的城市人口還少,你我大約也住在鄉村山野,無法感同深受。

杭州城區無非也就一輛“1路車”從頭開到尾的大小。

而今我們的城市越來越大,越來越繁華,能夠親近山水的地方越來越少,或者距離我們也越來越遠。

每個人的成長大約都需要經歷這樣的過程:從渴望繁華,到漸漸厭倦……

選擇城市還是田園?

這是一個艱難的選擇,我們需要城市帶來的視野、更新的知識,同時我們又需要自然的野趣,和對生命之源的思考。

如何平衡?如何在城市和田園之間切換?

在水泥森林中,我們能否有這樣的“低密生存法則”:住在可以親近自然的地方,生活配套豐富,和城市保持友好的互動關系,并且交通出行便利。

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能享受山水環境,又能作為第一居所的,良渚大約就是一個絕佳的選擇。

早在良渚文化村開發的時候,參照的原型就是歐美的小鎮,最初的定位是杭州遠郊小鎮。

良渚的環境有多優越,就不用多說了,本身就是國家AAAA級風景區。

良渚山水

早些年大家眼中的遠郊世外桃源、精神領地,因為地鐵2號線的開通,蛻變成了第一居所。生活和工作,來回之間用地鐵切換串聯。

自杭州公開搖號以來,良渚已經是出現了三次“萬人搖”的網紅板塊,居住認可度也可見一斑。

更可貴的是,良渚還有一系列“離塵不離城”的配套:未來之光、永旺夢樂城兩大綜合體,加在一起總體量超過50萬方。

只是現在的良渚,“低密感”越來越低。

從古墩路沿線開過,兩旁建起了一片又一片的高層、超高層,有時會恍惚:這是否還是良渚?

事實上,別說良渚了,整個杭州的“低密住宅”就極為稀缺。

有人統計了一組數據:2014年至今,杭州一共出讓了378宗涉宅用地,其中容積率低于1.2的只有13宗。

如果去掉只能作為第二居所的地段,和已經售罄無房源的項目,剩下的就只有6宗。

藏瓏大境,就是其中的六分之一。

說到這里,大家就可以理解這宗地為什么會被拍成“地王”了。

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聯發執念低密,但低容積率究竟意味著什么?在城市中,我們苦苦追尋的低密生活究竟是什么?

簡而言之:容積率越低,你能享受的則更多。

1、隱私性更好:

社區人口密度低,跟你共享資源的人就少。藏瓏大境由6棟平墅、18棟疊院和11棟合院構成,總戶數為811戶,按每戶5口人來計算,4000人共享約22萬方的社區。

藏瓏大境效果圖

2、人均綠地面積更大:

共享的景觀資源更多,社區中的含氧量也會更高。

3、釋放更多的公共空間:

園林、會所等公共空間就可以盡情發揮。藏瓏大境就做了一個1500方的下沉式會所,上周末剛剛亮相。

藏瓏大境下沉式會所實景

作為公共客廳延伸了業主的生活空間,茶室、商務區、健身區、四點半學堂、兒童游樂區、瑜伽室等功能區域,呈現一場豐盈的精神宴會。

4、建筑低,樓間距比大:

為每棟建筑帶來更多的采光,能享受更多光照。

5、等待電梯的時間大大縮短:

以藏瓏大境的平墅為例:一梯兩戶,5層樓,一樓不用電梯,一共8戶人家,電梯占比12.5%。如果是超高層,32層,就算頂配,一梯一戶,電梯占比也就3.23%。

電梯占比越高,等待電梯的時間越短 。

藏瓏大境效果圖

藏瓏大境的難得,不僅僅是低密,更難得是大盤。低密和大盤,通常無法兼得。藏瓏大境總建筑面積約22萬方,完全稱得上是一個低密品質改善型社區。

藏瓏大境的理想,就是在良渚打造一座“空中巴比倫”式的社區,森林中的房子,滿目蒼翠。

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藏瓏大境去年一出場,就用“迷你疊院”賺足了眼球,一炮打響。

藏瓏大境疊院示意圖

不過大境的疊院還要等一等,最先上市的平墅同樣出彩。

一共就五層,一樓還自帶花園。

新中式的建筑風格,外立面用石材+鋁板共同勾勒出通透、流暢的線條,為建筑平添一份細膩、柔美而不失大氣的現代感。

我去實際感受過這批平墅,建筑面積127平米的戶型,做成四房,因為得房率高,每個房間的空間尺度都令人驚喜。

藏瓏大境約127平米戶型圖

大陽臺和超高窗墻比,光與空氣在房間自由地嬉戲。

值得一提的是:雖然兩戶共享一梯,但藏瓏大境巧妙地設計成“雙側”開門。如此一來,一部電梯的情況下,兩戶都有獨立電梯廳,私密性更好。

作為良渚的地王,肩負地王的使命,藏瓏大境為整個小區引進杭州人認可度頗高的綠城物業。